★ラスベガスの不動産★
「不動産平成元年」
新年おめでとう御座います。 マイクロバブルで急激に上がりました不動産市場も、予想通り落ち着いて参りました。市場価格も穏やかな上昇に変わりつつあり、売り物件数もまだ正常値より少ないですが、2012~2013年後半まで続いた狂気（売り主さんには狂喜？）的上昇は終焉を迎え、今年はファイナンスオファー（ローンでの購入）でも十分購入できる年となるでしょう。 まだかまだかと待たれていたREO(金融機関没収物件)も、漸くまとまった形で市場に出始めております。しかし以前と確実に違うのは、一般の売り物件と、REOs及びSSs(ショートセイル)に大きな価格差がなくなった事です。これからは売主が個人であろうと、金融機関であろうと“立地及び物件状態が市場価格”を決めると言う、当たり前の価格付けになるでしょう。 これにより市場正常化（不動産市場的平成元年）が益々進むでしょう。投機家は急激な価格変動のなくなった市場を去り、住む為の購入者が増えるでしょう。売り主さん方々には価格を高くつけますと、“置いてきぼり“にされたり、またオファー価格がローンの査定が至らなかったりしますので、”先高感とはお別れし“、市場に則した価格付けが肝要になるでしょう。 御質問は何時でもお受けし、真摯にお答え申し上げております。本年も宜しくお願い申し上げます。 1/10/14 「価格依然上昇中！」
一向に没収物件供給増加気配がありません。“マイクロバブル”による現金での取り合い劇。 特にローンでのバイヤーさんは苦しい戦いを強いられています。 同じ事が前回のメガバブルでも起きています。 住む為の購入は自然な衣食住の“住“の基本需要。 レンタル投資用購入は将来の家賃収入、及び価格上昇を目論んだビジネス需要。 其のビジネス需要が強いということは、”価格的にまだ低く、投資効果が良い“事を示しておりますので、このまま供給が枯渇した状態が続きますと、これからまだ20+/-%程度は上昇が続くと思われます。 そうしますとバブル破壊後最低価格の50~60% upのあるべく価格に行き着くでしょう。 その後は”自然な上昇 3~5%/年間“になると思います。 予測通りになるかどうかは誰にも分かりませんが、人間の歴史はいい意味でも悪い意味でも繰り返しております。 其の観点から予測すれば将来は自ずと見えてきます。 購入したい、買える人は待たなく動く事。 売りたい人は慌てなくても良し。まだ暫くは上昇市場でしょう。 売買の御相談等は、何時でもお尋ねください。 真摯に忌憚のない意見で対応させて頂いております。 7/29/13 「2013年でポストバブルが見える」
2013年が始まりました。雇用統計、不動産市場価格などに見られます様に、経済の最悪は脱し本年からゆっくりでしょうが回復基調になるでしょう。不動産をお持ちの方には役所よりの通知に有ります様に、次年度の評価額が僅かですが上がっております。（バブル破壊後初めて。また固定資産税は7月1より１年サイクル）税金は上がって欲しくないのが人情ですが、下がり過ぎた市場が漸く回復している証拠といえます。 さて年初にする事として、レントでも持ち家でも煙感知器の電池交換があります。これは停電した際にも機能するためのバックアップです。電池が古くなりますと、ピーピーと警報が出始めますが、年初めに全部取り替える事をお勧めいたします。これも安全絡みですが、火災保険の他に、洪水保険(Flood Insurance)なるものがあります。指定洪水地域ですと（ローンが有る場合）は必ず加入ですが、そうでない地域の方でも加入できます。不安の有る方は入られては如何でしょうかね。地域をお調べします。お知りになりたい方はご連絡下さい。 本年は金融機関等が抱える２百万件を超える、長期ローン滞納物件の対応如何で、“過熱化している取り合い市場が益々ミニバブル化するか”、又は“正常化”するかの鍵となると言えます。また売却の方々にも追い風が吹く良い時期となると思います。 本年も質問は何時でもお受けしております。皆様の不動産設計にお役立て下さい。 You can do it. I can help. Hal 2/1/13 「ベガス不動産市場、今年で最悪を脱出」
極端な物件不足、廉価な物件には次々飛び込む現金オファー、目立ってきた現金指定の売り物件、“No Show リスティング”(受理したオファーにのみ見せる。人気物件及び、テナントがいる場合に多い)の出現。 現金キャッシュ中心のオファーでの取り合い。 超低金利だが、ローン審査は未だに厳しい。 価格は昨年と比べると軒並み上昇. 特に中心より離れた地域での廉価な物件に顕著で、昨年当月比20% +/-は上がっていると思われる。 平均すると15%程の上昇。 ミニミニ2012年不動産総括でした。 今年の大きな出来事の一つ、米国大統領選挙戦も現職続投で決着し、経済及び不動産価格も“最悪脱却初年度となった今年”も残り僅か。 来年2013年初めの段階で1年以上放出されず、貯められていたREO(Real Estate Owned=金融機関物件)が放出されると予想されています。 ダムの放水では有りませんが、メインゲイトを全開し、市場を売り物件で溢れさせることはまず無いと思います。 ここまで価格が上がってきたのも、供給不足が理由。 価格は需要と供給で決まる原則そのものです。 来年は局地的、短期的な上下動は有るにしても、全体的には価格供給のバランスも少しづつ改善され、ローンでの購入の方々も今年よりは、随分買い易くなると思います。 “最悪は漸くバックミラーで見えるようになりました”。来年からは経済も上向き、不動産も安心して購入して良い時期を迎えていくでしょう。 来年も御質問は何時でもお受けしております。 良いお年をお迎えください。 You can do it. I can help. Hal 12/3/12 「物件供給不足は何時まで続く？」
はっきりとは誰も分かりませんが、大統領選が終わるまでは大きな変化は無いとの見方が大半です。オバマ政権続行、又は新統領にバトンタッチになっても、新たなる“低迷不動産救済政策”は如何なるものかを見極めてから動きたいのは銀行だけではありませんが、政策により大きく揺さぶられる大企業としては“不動産危機に慣れた”現状、慌てて没収物件放出はしなくてもよい、といったところでしょう。 この時期は、売り手にとって重要な時期と言えます。一年前の売値が通用しなくなり、複数のオファーが入るのが当たり前となった現状、もしショートセイル、または一般の売りにしても、売ることを考えられているのでしたら、直ぐに売れる今を逃す手はないと思います。 今年末までSSで売った場合、帳消してもらった負債分に所得税が課税されません。 またバブル期価格は忘れて頂きたいが、昨年価格より15~20%アップで買いが入る今を逃す手はありません。 変化がチャンスを生み出します。 購入には勝てるオファー、売却には面倒の無い短期売却お教えいたします。御質問は何時でもお伺いしております。 You can do it. I can help. Hal 「益々発展に向かうベガス」
第三ターミナルも遂にオープン。国際便も益々増えNo.T3(第三ターミナル）からNo.T-1は地下鉄トラムで結ばれ“都会的“空港となりつつあります。世界一高い観覧回転タワーも順調に工事がスタート。それもセントラルおよび、サウスストリップ２箇所同時スタート。ここまで大きなプロジェクトを進めている地域は全米見渡しても余り無いでしょう。景気効果が出るのに時間は掛かるとしても、ベガス発展の可能性の高さを裏付けていると言わざる得ません。景気も個人でも何事も過ぎ去ってから分かるものです。”あ～あの頃が。。とね” 不動産市場物件不足は相変わらず続いております。“近いうちに没収物件が沢山放出され、再び市場が売り物件で溢れ、再び価格暴落“と言うニュースの有りますが、私はそう思いません。今の供給不足は異常ですが、バブル崩壊後の市場の様に、2万件以上の売り物件で溢れかえることは無いと予想します。売り手銀行サイドは、漸く始まりました価格上昇傾向を続けたいのは当然で、”政府が圧力をかけても”自主規制的放出“を行うと思います。今の市場に何かを感じたバイヤー達が、活発に不動産購入に戻っている現状を見ますと、今後大きく価格が下がることは無いと予想できます。競争が益々激しくなってきている今、ローンでも勝てる強いオファーの書き方等ご指導いたします。御質問は何時でもお受けしています。 You can do it. I can help. Hal 8/9/12 「マイクロバブル!（Micro Bubble!）」
急激に変わりつつ有る不動産市場、物件の取り合いは激しさを増しております。毎年の事ですが夏に向けて、買いが活発になりそれに加え最近の売り物件不足が拍車をかけ、Multiple offers (複数のオファーが入る事)が当たり前になって来ております。ほんの数ヶ月前と比べ、急激に変化ている不動産市場に我々業者も驚きを隠せません。物件不足の理由は先月号でお話した通りですが、未だに没収物件の出方がスローダウンしたままです。こうなりますと、バリュー物件には場合により数十本のオファーが殺到し、売り出し価格では勝てないのは普通になり、現金買いが益々増えてきている状況下に於いてローンでのオファーが更に苦戦しております。 契約価格が“市場査定価格” (Appraisal Value)に至ることが、最大の前提となるのがローンでの購入。現金購入はAppraisal無しで、本人提示価格でオファーできますので強い訳です。売主の方々には、朗報と言えます。しかし“直ぐに価格は２倍に急上昇！”てな事は有り得ません。活発な需要と底値感を実感している市場が、価格を持ち直し始めていますが、まだまだ回復の初期の初期。私が秘かに恐れおりますのは、ここ数ヶ月以内に十分な売り物件がでませんと、“マイクロバブル”が発生し、折角の回復の芽を削いでしまう心配があります。失敗しない購入販売に関する御質問、御相談は何時でもお伺いいたしております。 You can do it! I can help. Hal 6/26/12 「売り物件不足到来??」
昨年と比べ売り物件が何と半分近くまで減っております。５年前に遡っても現在が一番売り物件が少ない状態。このままのペイスで移行しますと、不動産バブル絶頂期2005,2006年より少なくなると推定されます!! 一体何が起こっているのか? ２つの要因があります。先ず底値感に裏付けられた活発な購入。住む為の購入者、及び投資家の活発な買い（購入の半分以上が現金での購入がそれを裏付けます）及び昨年末に施行された厳しい法律により、市場に放出される没収物件が極端に減っているからです。SS(ショートセイル)は相変わらず出ているのですが、売買物件の半数を占めた債権者没収物件が極端に少なくなった為、バリュウーSSは、あっという間に契約入りしております。今年の市場動向で、来年からの動きが可也クリアーに見えてくる思います。まだまだ没収物件及びSSは出てまいりますが、そのペイスが遅くなり、売り買い数のバランスが取れてきますと、先ず価格安定が起こり、バリューの高い物権から価格が上がり、市場価格全体が底上げします。活発な購入の背景には、米国経済も最悪は終わり上向き始めたとの心理も働います。長いトンネルに漸く光明が見えてきています。戦略的売却（SS）及び失敗しない購入など、御相談は何時でも真摯に丁寧にお答えしております。 You can do it! I can help. Hal 5/21/12 「ショートセイル、私は出来るの？？」 私への問い合で一番多いのが、SSに関するもの。“SSを買いたい如何したらいいのか？、SSで売りたい、如何したらいいのか？“等です。 買いの場合はSSだからと言って特別なローンがある訳でなく、一般の物件と同じです。但し、ローン残高の方が売却額より多いので、売るにはそのローン保有債権者（殆ど銀行）の承認が要りますので、SS付加条項 (SS Addendum)なるものを交わします。債権者承認無しでは売れない事の確認書です。ご注意はSSのクローズ（所有権が移る事）は”ショートではなく、ロング“で何ヶ月も掛かります。今度はオーナーさんの質問で、”10年待っても買値には戻らない、もう払わずにSSとかで売りたい！、との問い合わせが多く有ります。 ここでSSで売れる条件を簡単にお話します。 1) 収入引く出費でローンを払うお金が残らない、又はマイナス。 2)資産が無い事（2年分のタックスリターン、残高証明、ペイスタブ、または1099等々提示） 3) SS売却必要性を述べた、嘆願書が必要になります。 逆の立場になりますと、“資産も有る、収入も十分ありローンが払える”方に、貸手が損をしてまで不足ローン額をチャラにする人は居ませんよね。 今年度末までは住んでいる家でしたら、チャラにしてもらった金額に税金が掛かりません。（チャラ金額は貰ったお金、所得とみなさるからです）来年以降は政府次第です。個々人でケイスが違いますので、税金も含め必ず専門家に御相談ください。 You can do it. I can help. Hal 4/14/12 「恐るべきデイタ」
現在市場にあります、全ての売り物件のミーディアン*(median)価格は$108K(=$108,000). 1990年のそれは$104K. これだけ見ますと、何20年前の価格に近づいているのか、とびっくりされると思いますが、現実はもっと深刻です。 長いスパンで景気動向をみますと、年率3%程度のインフレが妥当と思われますので、 物価上昇を考慮し現在の価格を基に、1990年の物価調整後の価格を計算しますと何と$59K程になります。 これはその当時の価格の57%に当たり、20年前の市場価格より何と 43%も安いことを意味します! この価格は約50年程前の価格に匹敵するとも言われております。 これは誰が見ても異常である事が分かります。 確かにこれは計算値で、数年前の不動産バブル時のように、１年で15~20%も上がりる事も有りましたし、また現時のように極端に下がることもあります。 今世紀中二度とないと思われる超過熱バブル. その崩壊が引き金となった大恐慌以来の危機的不況により、支払いが出来なく（及び故意に手放したケイスも含む）なり、“ショートセイルと没収物件”で溢れかえりその為、価格はここまで下がっているのに、未だに底値付近で上下しております。 安い物件は“車を買う価格帯”で不動産が手に入り、その価格帯の物件は取り合いになっております。 しかし上の価格帯の物件は、レントによる投資効果が安い物件より見劣りする為、買いが今一で、この辺の物件はまだ少し下がると思われます。 不動産のみならずですが、短期間で大きく上がったものは、必ず下がり調整される。 現在ここまで“極端に下がっている”のに、いまだに価格が上がってこないのは、廉価の物件は売れるが（価格は底を打って上がり気味）、高めの物権が上の理由によりまだ下がり気味にあり、“平均価格**”を下げているニュースが新聞、テレビ等で流され、全体がまだ下がってると思われているのでしょう。 ある時点で、何が引き金になるかは分かりませんが、今が買い時とばかり流れが変わると思います。 その前までに手を打つのが賢い買い方と言えます。 You can do it. I can help, Hal. *Median=その価格を境に、それより安い及びそれより高い物件の数が同じとなる。 **Average(平均値 )は、安いも高いも状態も全て無視した算術的計算値ですので、その価格が 一般価格では有りません。 5-27-1 「最近の問題点」 現在の不動産市場ははSS(ショートセイル)とREO(金融機関没収物件)中心市場になっている事には変わりありませんが、特に目立ちます問題点をご紹介いたします。 現金買いの率が増え今では50%強にまでがキャッシュ購入になっておりますが、それでも半分はローンでの購入です。 SSの場合、抵当権所有者売却認可まで半年以上掛かるのは極普通（一年に渡るケイスも有り）で、当初契約した価格が何ヶ月もたちますと周りで安い物件が売却されており、その為ローンの査定価格が購入金額に至らない、と言う現象があちこちで出ています。 これはどうしようもないことです。 時間の掛かSSが故のリスクともいえます。 金融機関により区々ですが、査定価格に合わせてくれる場合もありますが、つっぱり合わせないケイスもあります。 こうなりますとローン金額が足りませんので、査定額と購入金額の差額を別途用意出来ませんと、購入出来ない事になります。 “SSs及び銀行物は安くてお得”なのですが（価格はバブル期の半額以下、時には1/3以下のケイスも）、前もって理解しておく“リスク/注意点”が数々存在します。 それが故お客様の視点から見てアドバイスし購入プロセスを進め、ライセンス年数だけではなくお客様満足度の高い不動産仲介業者選びが、今までより一層重要となってると言えます。 You can do it. I can help. Hal 4-28-11 「4分の1もが意図的放棄！」
今月で第一４半期が終わりますが、25%,50%,75%この数字は何を意味すると思われますか？ 住宅売買市場は完全にSSs(ショートセイル)とREOs(金融機関没収物件)なっているのは周知の事実です。 この二つのタイプで売り市場の約75%を占めております。 それではこの50%は、と言いますと売買の約半分が現金で行われています。 これは投資家が動き始めていることを意味します。 それでは前後しておりますが、最初の25%は何でしょうか？ 実は金融機関没収物 (REOs)の約1/4もが、”Strategic foreclosures”(スートラティージックフォークロジヤー “ローン残高の有る不動産物権意図的放棄”とでも言いましょうか)と言われ、オーナーは経済的にはローンを払い続けることは出来るのですが、余りにも買値と現市場価格が乖離し、例えば将来20年かかつても買い値に戻らない、と判断した場合などに計算し今までの支払い及びその所有権を奪われても、違う物件を安く買ったほうが得であると判断し、意図的に払いを止め没収させるケイスです。 倫理的には色々議論がありますが、契約的には支払いが止まれば担保物件を取り上げられます。 勿論個人のクレジット（与信）への多大なる悪影響は確実で、更に債権者が将来不足部分を司法請求してくる可能性は否定できません。 現時点ではその辺は余り出ておりませんが、景気が回復し資産収入が上がってきた頃を待ち構えて、支払い請求裁判が目白押しになるとの専門家の予測もあります。 全てが良い、または悪い事は無いのがこの世の中です。 ひとつ確実に言えるのは、今は不動産を購入する時期としては今世紀二度と来ない絶好のタイミングであると言えます。 You can do it. I can help. Hal 3-1-11 「Seller's Energy consuption Evaluation Form」 今月2月は28日しかありませんで、この月は何時も悲しい運命で、過ぎ去ってから気づかれる“振向きの月“ と言えるくらい早く過ぎ去りますね。 さて今年に入り不動産売買に関する法的書類が一つ増えましたので御案内致します。 書類が増えるのは皆さんにとっても、我々業者にとっても余り嬉しい事ではないですが、買い手にとっては物件情報が増え良いかと思います。 Seller’s Energy Consumption Evaluation Formと呼ばれ”売買が完結するまでに“、売り手買い手がお互いに署名をしなければなりません（例外有り）。 売り手は、この書類に求められる電気ガス等々の月間使用量を書き込み、また家電が有る場合はそれらのエネルギー使用量記入も求められます。 これも政府が進める省エネ化の一環で、将来は住居にも、既に車にありますGas Guzzler tax（燃費の悪い車に課される特別税）をエネルギー使用効果の悪い住居（広さに比べ、エネルギー使用が特に高い場合）に適用して来るのは間違いないでしょう。 電気ガス代が高いと思われる方々は、この際夏は冷気が冬は暖気が漏れないように工夫されたら如何でしょうか？ 専門家によりますと、大きなセイビングになるそうです。 毎月の支払いも下がり、売る時の”売り”にもなるかと思います。サンプルが欲しい方はお知らせ下さい。 You can do it. I can help. Hal ハル 2-1-11 「クレジットスコアー」
クレジットスコアー(CS)? 日本では馴染みが薄いこの言葉は、米国では重要性な意味を持ちます。 住宅ローン、カーローン、家電品等々、色々有りますが、CSにより、ローン金利も変わり、最悪ローン不可の場合もあります。 ローンのみならず、最近雇用者の多くは、CSとCH(クレジットヒストリー)を採用の重要ポイントにつかっております。 今回も不動産的視点より、SS（ショートセイル）, フォークロジャー（抵当権没収）, BK（自己破産）を見てみます。 先ずSS 売却額より負債残額の方が多い、担保割れでの売却。 債権銀行に差額分を帳消しにして貰う方法です。 “支払いは一度も遅れずに売り切った。 従って自分のクCSは無傷”、と思われている方、がっかりですが、クレジット調査機関にはちゃんと、Partial payment(支払い不足決済)の記録が載り、減点になります。 物件没収になりますと、そのまま記録に残り、SSより影響は大きくなります。 個人自己破産には、全ての負債を帳消しにするChapter7と、数年掛けて返済するChapter13が有ります。 C7の場合で“影響がなくなるまで”10年、C13の場合は7年程掛かると言われております。 上のどれかが起こりますと、CSは確実に下がります。 下がり方は一律ではなく人により違うのです。 元々スコアーの余り良くない方は、下がりは少なく、優良CSを持っている方は、より大きく下がります。 例） 支払い遅れ30日: 40-110points 90日: 70-135points 没収/SS: 85-160points 自己破産: 130-240points (参考値) 全て現金購入の方々には、CHが無い為CSも出てきません。 そうなりますとCC(credit card)も取得に時間が掛かります。 カード社会の米国、郷に入れば郷に従うでは有りませんが、3~5枚持ちきっちり支払っていくと、CSが向上いたします。 詳細は必ず専門家に確認されたし。 You can do it. I can help. by Hal Yamamoto 8-10 「ショートセール」
まずはお浚い。 担保割れ物件にて、債権銀行に売却後のマイナス差額分を帳消しにして貰い、売却するものです。 名前はショートですが、売却にいたるまでの時間は、ロ～ングです。 それは債権銀行の承認を取るのに、大変時間が掛かるからです。 ここで注意点特集： １．先ず時間がなが～く掛かる。 (±5ヶ月. 1年掛かったケース有り) 2. 契約後（エスクロー入り後）でも必ずしも買えるとは限らない。 時々、没収されてしまう場合があります。そんな馬鹿な！と叫びたくなりますが、大きな組織である銀行では起こるのです。 ３．オーナーがローン払えない程ですから当然ですが、修理の無いAS-ISでの購入です。 一般的にはREO(没収物件)より状態は良い傾向にあります。 オーナーさんがまだ住んでいる場合も多く有ります。その場合時々起こっている、家電品の盗難が殆ど無い。 盗難？何のこと、と思われると思いますがVacant(空き家)で長い間市場に出ておりますと、家電品等が盗まれるケースがあります。 （実は最近も有り）新築で経験したケースとして、エアコンの屋外ユニットが盗まれたケースがあります。不景気になりますと、この手のこそ泥が増えますの御用心。勿論お金の無い売り手は、何もしませんね。 これからは、REOsよりSSs(Short sales)の方が増えていくでしょう。 銀行サイドも、没収するよりSSで売らせた方が損が少ない事に気づいたからでしょう。 そうなりますと、REOsは減ることになります。 不動産価格が底値を打ち始めているのは、この様にデータでも明らかです。 Knowledge is Power. You can do it. I can help. by Hal Yamamoto 5-10 |
山本ハル
Century 21 Consolidated HP:www.lasvegashalfudosan.com ラスベガス商工会議所メンバー日本の大学で工学部を専攻し、後に米国にて経営工学を学ぶ。 米国企業にて、日本、米国、 ヨーロッパとトータル２０年余り勤務後、再び米国へ。 １９９９年ラスベガスに移住し現在に至る。 |