ラスベガスの不動産

「食べ放題の使い方」

ベガスと言えば、ギャンブルが真っ先に出てきます。次にショーなのどのエンタテインメント、その次位に“バフェ、食べ放題”（日本食、チャイニーズ、メキシカン、ピザ
など等)があります。　私もよく利用させてもらっており、この話をしますと良く聞くお返事は、”え～、バフェー！　あなた大食漢なのね“　なのですが、その実私余り食べれないのです。それなのになぜ？　それはPick & choose(好きな食べ物を少量ずつ数多く選ぶ)が出来からです。　自分で料理しようとしますと、時間も材料費も多く掛かり経済的では有りませんよね。　この観点から利用しますと真に有りがたい存在です。　バフェはカジノに来て貰うための”仕掛け”の一つなので、安く提供しています。　待ち時間、帰り掛けにひと勝負。　勝てば食事代無料プラスお小遣付。　負ければ食事代が云百ドルにも有り得る。そこがカジノの狙い目です。　

さて12 月1月と没収物件の出方がスローになったのをお気付きになりましたか？これは政府の指導も有り、年末年始の没収をスローダウンしたからです。　今月からまた“普通”に戻り昨年並みのペイスで放出されると思われます。　今年はショートセイルの数が没収物件を越えると思われます。　価格低下が可也スローダウンし、場所により短期間で取り合いで売却に至る現象を鑑みますと、買い手ペイスで物色しながら買えるのは、今年一杯かと思われます。再建費用を割り込んだ販売価格が、近い将来の異常低価格を是正する市場をを投影しています。　御質問等は常に受け付けております。私も始めています。一緒に遣りましょう。　

You can do it. I can help. Hal

2/6/12

「新年明けましておめでとうございます。」　

今年はこれから数年間の動向を決めると言いますか、方向性がより明確に分かる年だと思います。　米国及びヨーロッパ諸国の財政困難が大きくクローズアップされて迎えた新年ですが、これらの“問題“は景気と言われる経済の活性度が上がれば、無くなってしまう、“欠点ネガティブ探し“から来ていると思います。　過去数年間におきた歴史に残る巨大倒産及び再生、政府によるメガ級資金援助による再生等を経て、ずたずたになったと思われた米国経済ですがその基礎体力は思ったより落ちていない、十分再生に向けて希望が持てると言えると思います。

不動産業界も下がりすぎた市場が、Bottom Year(底打ちの年)になると予測されております。　だだSS(ショートセイル担保割れ物件)
REOs(没収物件)は、これからも後数年は今までと同じペイスで放出され続けますので、急激な価格上昇も無いと思います。　不動産バブルの時に感じた、“異常だよこんなに急に上がり続けるのは“　の感覚を思い出します。　今はその逆が感じられます。　”異常ですよ、15年も前の価格に戻り、また再建費用をも割り込む安い売値は“　と。　住む為の購入は考える余地は無いと思います。　
Best Timingと言えます。　投資購入でも物件とロケイションをしっかり押さえ、3年以上のホールドが出来るのでしたらリスクを回避できていると思います。　今年も御質問は何時でも受け付けております。　宜しくお願いいたします。　
You can do it. I can help. Hal

1/7/12

「来年はマイナスからプラスへの年」

地球的にも天変地異とも言える災害が、沢山起こった年でした。思いますに健康で年を越せるのが、１番良い事ではないかと思います。何事もそうですが、”失って初めて分かる大切さ”なのでしょうね。皆さんも来年は健康第一を筆頭に、どんなことでも達成目標を掲げてみては如何でしょうか？　カレンダーに何時までに何々をする、と書いておくのは効果があります。

経済は今一景気回復感が出ては、後退する力不足を感じます。米国の多重債務体質、ギリシャを筆頭とするヨーロッパEU諸国債務不履行問題、経済も世界規模でも勢い不足気味です。

不動産から見ますと、銀行没収及びショートセイル物件は、2012年も今年レベルで出てくると予想されています。価格的に見ますと、来年は平均値であと僅か下がると思われます（高級住宅、及び状態の悪い物件が下げの中心）。住宅と、消費者グッズであるバッグ、服、家電を比較するのは無理があるとかは思いますが、これらも飛ぶように売れるのは特別セイル品やアウトレット商品だそうです。住宅も取り合いが起こっているのは、安いショートセイルや銀行物件です。購入ニーズは十分ある、しかし顧客の選別眼が厳しくなっているこの現実は来年も続くと思えます。予想：来年後半に向けて必ずしやプラス（好転）に向かうでしょう。転機の年　来年も微力ですが尽力いたします。質問は何時でもお受けしております。　楽しいお正月をお迎えください。　You can do it.　 I can help.

12/4/11

「不動産以外のオークション」

最近知った買い方。それはオークションです。不動産のオークションは本業ですので、お徳価格は分かっておりますが、動産のオークションに参加して見て、目から鱗程の驚きを覚えました。　タバコの煙が舞い、強持て胡散臭い人が札束を握り締め売買してるのかと思いきや、“普通～の人達が普通に買っているのです”。勿論オークションの人は例の早口で話しますけどね。装飾品から、縫いぐるみ、家具、工具、貴金属、時計、コイン系、記念古新聞までオークションされてます。日本ですと捨てるようなものまで、立派に売られているのです。$2でも$5でも、買う人がいるんですよね。　価格の安さには仰天です。入場料など全くなし。出入りも自由。カードも使える。　癖になりそうです。この金詰まり不景気には、持って来いの買い方かも知れませんね。　躊躇し買いそびれた珍しいシルバーコインが夢に出ました。

買いそびれるのは不動産も同じ。特にSS(ショートセイル)と没収物件は売値が低いことが多く、買い手が集まります。”売値以上で買うなんて、愚の骨頂”とばかり甘く考え買えたのに機会を見逃している方いませんか？　逆にリスト価格以下で買えたら全て上手い買い物とも言えないのです。物件の持つ”現在及び将来の価値”を考えそれに見合った価格での購入が上手な買い方です。オークションでも、一般市場のオファーでの購入でも前もっての調査が大切です。お手伝いいたします。　
You can do it. I can help.

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11/3/11

「限りない大空へ」

趣味は人生の潤滑剤ではありませんが、人それぞれ何らかの娯楽を持っています。拙宅も御他聞に漏れず、時間が有れば明け暮れますのが飛行機です。　“ライセンスも持っております”とここまで来ますと、“乗せてくれる？”との質問が出てくるのですが、実は乗ることは出来ないのです。　実はラジコンなのです。中からではなく、外から操縦です。　大型ジェットパイロットも仲間におりますが、彼等曰く外からの操縦は中からより随分難しいそうです。　“今の新型機はジョイスティック、コンピュターゲイムが出来たら誰でも飛ばせる、着陸まで自動で出来る”とか。“Super nice landing!”と思ってもその実コンピュターまかせの着陸だったりして。　安全に運行してもらえれば、カリスマ機長の完璧神業着陸でも、コンピュータ機長でもいいのですがね。　ご興味のある方はお知らせ有り。一緒に飛ばしましょう！

さて本業のお話です。　何度もお話してますので、よくお分かりかと思っておりましたら、実のところそうでもないと分かり今一度お話します。　SS(ショートセイル)はどうして時間が掛かる“long
sale”になるのか？　その辺のお浚いです。　それはオーナーさんのサインだけでは売却できないからです。　売値よりローン残高が多い。　その差額を本人が出せればSS扱いにはなりませんが、マイナス差額が出せないので、債権銀行にその分を“取り敢えずチャラ”にして貰い売却する方法だからです。　この債権者承認に時間が掛かるからです。　金融機関により大きく差がありますが、多くの場合3~5ヶ月程でクローズ、長い場合は10ヶ月１年などと言う場合があります（最近は殆どなくなりましたが）。　詳細は何時でもお聴きください。　You can do it. I can help. 　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　9/14/11

「外国語って、ボケ防止に効く！」

最近発表された論文によりますと、Native tongue (母国語)以外の言葉も話すグループは、単一言語しか話さないグループに比べ、ボケ及びアルツハイマーの発病率が可也低いとの発表です。　脳の中にあるexecutive system(一度に幾つもの言語を、瞬時に適切に翻訳し理解する機能)が、単一言語しか使わない人より、多く使われより活性化される事により、特にアルツハイマーの防止に効くそうです。　皆さんの殆どは、米国に於いて英語を使わなくては生活できない環境下にいると思います。　２カ国又はそれ以上の言語圏で幼少より育ったのではない限り、Acquired language(学習により学んだ言語)は何時までも“外国語”で辛いものがあります。　しかしこんなにすばらしい効果があるとすると、これは利用しない手はありませんよね。　英語人の集いは敬遠していた私ですが、心を入れ替え英会話ボケ防止！

景気は相変わらず高い失業率と、没収及びショートセイル物件のオンパレイドが続いています。　借金の返済が出来なければ、担保物件は取り上げられる、それが没収物件。　その予備軍がショートセイル。　アメリカが国として借金が払えず、Default(債務不履行)した場合、何が取り上げられるのでしょう？　それは一番怖い信用です。　リーダーの方々、外国語を学んで頭を活性化させて下さい。　それだけでも妙案がでるような気がしますが、如何でしょうか？　You can do it. I can help. Hal

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7-23-11

「恐るべきデイタ」

現在市場にあります、全ての売り物件のミーディアン*(median)価格は$108K(=$108,000).
1990年のそれは$104K.これだけ見ますと、何20年前の価格に近づいているのか、とびっくりされると思いますが、現実はもっと深刻です。　

長いスパンで景気動向をみますと、年率3%程度のインフレが妥当と思われますので、　物価上昇を考慮し現在の価格を基に、1990年の物価調整後の価格を計算しますと何と$59K程になります。　これはその当時の価格の57%に当たり、20年前の市場価格より何と43%も安いことを意味します!　　この価格は約50年程前の価格に匹敵するとも言われております。　これは誰が見ても異常である事が分かります。　

確かにこれは計算値で、数年前の不動産バブル時のように、１年で15~20%も上がりる事も有りましたし、また現時のように極端に下がることもあります。　今世紀中二度とないと思われる超過熱バブル.　その崩壊が引き金となった大恐慌以来の危機的不況により、支払いが出来なく（及び故意に手放したケイスも含む）なり、“ショートセイルと没収物件”で溢れかえりその為、価格はここまで下がっているのに、未だに底値付近で上下しております。　

安い物件は“車を買う価格帯”で不動産が手に入り、その価格帯の物件は取り合いになっております。　しかし上の価格帯の物件は、レントによる投資効果が安い物件より見劣りする為、買いが今一で、この辺の物件はまだ少し下がると思われます。　不動産のみならずですが、短期間で大きく上がったものは、必ず下がり調整される。　

現在ここまで“極端に下がっている”のに、いまだに価格が上がってこないのは、廉価の物件は売れるが（価格は底を打って上がり気味）、高めの物権が上の理由によりまだ下がり気味にあり、“平均価格**”を下げているニュースが新聞、テレビ等で流され、全体がまだ下がってると思われているのでしょう。　ある時点で、何が引き金になるかは分かりませんが、今が買い時とばかり流れが変わると思います。　その前までに手を打つのが賢い買い方と言えます。　
You can do it. I can help,　Hal.

*Median=その価格を境に、それより安い及びそれより高い物件の数が同じとなる。

**Average(平均値)は、安いも高いも状態も全て無視した算術的計算値ですので、その価格が一般価格では有りません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5-27-11

「最近の問題点」

現在の不動産市場ははSS(ショートセイル)とREO(金融機関没収物件)中心市場になっている事には変わりありませんが、特に目立ちます問題点をご紹介いたします。　現金買いの率が増え今では50%強にまでがキャッシュ購入になっておりますが、それでも半分はローンでの購入です。　

SSの場合、抵当権所有者売却認可まで半年以上掛かるのは極普通（一年に渡るケイスも有り）で、当初契約した価格が何ヶ月もたちますと周りで安い物件が売却されており、その為ローンの査定価格が購入金額に至らない、と言う現象があちこちで出ています。　これはどうしようもないことです。　時間の掛かSSが故のリスクともいえます。　金融機関により区々ですが、査定価格に合わせてくれる場合もありますが、つっぱり合わせないケイスもあります。　こうなりますとローン金額が足りませんので、査定額と購入金額の差額を別途用意出来ませんと、購入出来ない事になります。　

“SSs及び銀行物は安くてお得”なのですが（価格はバブル期の半額以下、時には1/3以下のケイスも）、前もって理解しておく“リスク/注意点”が数々存在します。　それが故お客様の視点から見てアドバイスし購入プロセスを進め、ライセンス年数だけではなくお客様満足度の高い不動産仲介業者選びが、今までより一層重要となってると言えます。　You can do it. I can help. Hal

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4-28-11

「4分の1もが意図的放棄！」

今月で第一４半期が終わりますが、25%,50%,75%この数字は何を意味すると思われますか？

住宅売買市場は完全にSSs(ショートセイル)とREOs(金融機関没収物件)なっているのは周知の事実です。　この二つのタイプで売り市場の約75%を占めております。　それではこの50%は、と言いますと売買の約半分が現金で行われています。　これは投資家が動き始めていることを意味します。　

それでは前後しておりますが、最初の25%は何でしょうか？　

実は金融機関没収物 (REOs)の約1/4もが、”Strategic foreclosures”(スートラティージックフォークロジヤー　“ローン残高の有る不動産物権意図的放棄”とでも言いましょうか)と言われ、オーナーは経済的にはローンを払い続けることは出来るのですが、余りにも買値と現市場価格が乖離し、例えば将来20年かかつても買い値に戻らない、と判断した場合などに計算し今までの支払い及びその所有権を奪われても、違う物件を安く買ったほうが得であると判断し、意図的に払いを止め没収させるケイスです。　倫理的には色々議論がありますが、契約的には支払いが止まれば担保物件を取り上げられます。　勿論個人のクレジット（与信）への多大なる悪影響は確実で、更に債権者が将来不足部分を司法請求してくる可能性は否定できません。　

現時点ではその辺は余り出ておりませんが、景気が回復し資産収入が上がってきた頃を待ち構えて、支払い請求裁判が目白押しになるとの専門家の予測もあります。　全てが良い、または悪い事は無いのがこの世の中です。　ひとつ確実に言えるのは、今は不動産を購入する時期としては今世紀二度と来ない絶好のタイミングであると言えます。　　You can do it. I can help.

3/11/11

「Seller's Energy consuption Evaluation Form」

今月2月は28日しかありませんで、この月は何時も悲しい運命で、過ぎ去ってから気づかれる“振向きの月“　と言えるくらい早く過ぎ去りますね。　

さて今年に入り不動産売買に関する法的書類が一つ増えましたので御案内致します。書類が増えるのは皆さんにとっても、我々業者にとっても余り嬉しい事ではないですが、買い手にとっては物件情報が増え良いかと思います。
　
Seller’s Energy Consumption Evaluation Form と呼ばれ”売買が完結するまでに“、売り手買い手がお互いに署名をしなければなりません（例外有り）。売り手は、この書類に求められる電気ガス等々の月間使用量を書き込み、また家電が有る場合はそれらのエネルギー使用量記入も求められます。これも政府が進める省エネ化の一環で、将来は住居にも、既に車にありますGas Guzzler tax（燃費の悪い車に課される特別税）をエネルギー使用効果の悪い住居（広さに比べ、エネルギー使用が特に高い場合）に適用して来るのは間違いないでしょう。

電気ガス代が高いと思われる方々は、この際夏は冷気が冬は暖気が漏れないように工夫されたら如何でしょうか？　専門家によりますと、大きなセイビングになるそうです。　毎月の支払いも下がり、売る時の”売り”にもなるかと思います。サンプルが欲しい方はお知らせ下さい。　

You can do it. I can help. Hal　

2/1/11

「クレジットスコアー」

クレジットスコアー(CS)?
日本では馴染みが薄いこの言葉は、米国では重要性な意味を持ちます。　住宅ローン、カーローン、家電品等々、色々有りますが、CSにより、ローン金利も変わり、最悪ローン不可の場合もあります。　ローンのみならず、最近雇用者の多くは、CSとCH(クレジットヒストリー)を採用の重要ポイントにつかっております。　

今回も不動産的視点より、SS（ショートセイル）,
フォークロジャー（抵当権没収）, BK（自己破産）を見てみます。　

先ずSS売却額より負債残額の方が多い、担保割れでの売却。　債権銀行に差額分を帳消しにして貰う方法です。　“支払いは一度も遅れずに売り切った。　従って自分のクCSは無傷”、と思われている方、がっかりですが、クレジット調査機関にはちゃんと、Partial
payment(支払い不足決済)の記録が載り、減点になります。　

物件没収になりますと、そのまま記録に残り、SSより影響は大きくなります。　個人自己破産には、全ての負債を帳消しにするChapter7と、数年掛けて返済するChapter13が有ります。　C7の場合で“影響がなくなるまで”10年、C13の場合は7年程掛かると言われております。　

上のどれかが起こりますと、CSは確実に下がります。　下がり方は一律ではなく人により違うのです。　元々スコアーの余り良くない方は、下がりは少なく、優良CSを持っている方は、より大きく下がります。　

例）　支払い遅れ30日:
40-110points90日:
70-135points 没収/SS: 85-160points自己破産:
130-240points　(参考値)　全て現金購入の方々には、CHが無い為CSも出てきません。　そうなりますとCC(credit card)も取得に時間が掛かります。　カード社会の米国、郷に入れば郷に従うでは有りませんが、3~5枚持ちきっちり支払っていくと、CSが向上いたします。　詳細は必ず専門家に確認されたし。You can do it. I can help. 　

8-10

「ショートセール」

まずはお浚い。　担保割れ物件にて、債権銀行に売却後のマイナス差額分を帳消しにして貰い、売却するものです。　名前はショートですが、売却にいたるまでの時間は、ロ～ングです。それは債権銀行の承認を取るのに、大変時間が掛かるからです。　

ここで注意点特集：

１．先ず時間がなが～く掛かる。　(±5ヶ月. 1年掛かったケース有り)　

2. 契約後（エスクロー入り後）でも必ずしも買えるとは限らない。　時々、没収されてしまう場合があります。そんな馬鹿な！と叫びたくなりますが、大きな組織である銀行では起こるのです。

３．オーナーがローン払えない程ですから当然ですが、修理の無いAS-ISでの購入です。　一般的にはREO(没収物件)より状態は良い傾向にあります。　オーナーさんがまだ住んでいる場合も多く有ります。その場合時々起こっている、家電品の盗難が殆ど無い。　盗難？何のこと、と思われると思いますがVacant(空き家)で長い間市場に出ておりますと、家電品等が盗まれるケースがあります。（実は最近も有り）新築で経験したケースとして、エアコンの屋外ユニットが盗まれたケースがあります。不景気になりますと、この手のこそ泥が増えますの御用心。勿論お金の無い売り手は、何もしませんね。

これからは、REOsよりSSs(Short sales)の方が増えていくでしょう。　銀行サイドも、没収するよりSSで売らせた方が損が少ない事に気づいたからでしょう。
そうなりますと、REOsは減ることになります。　不動産価格が底値を打ち始めているのは、この様にデータでも明らかです。　　
Knowledge is Power. You can do it. I can help.

5-10

山本ハル
Century 21 Consolidated

HP: www.lasvegashalfudosan.com

ラスベガス商工会議所メンバー

日本の大学で工学部を専攻し、後に米国にて経営工学を学ぶ。
米国企業にて、日本、米国、　ヨーロッパとトータル２０年余り勤務後、再び米国へ。１９９９年ラスベガスに移住し現在に至る。