モーゲージ

★モーゲージ（住宅ローン）

「融資上限額引き下げ10月施行」

米国不動産バブル崩壊後に緊急策としてFHA融資上限額が引き上げられ、クラークカウンティは上限額 $400,000 が設けられました。　不動産市場は未だ厳しい状況が続いていますが、全米各地での相場下落とともに今後も相場の急激な上昇は考えられないという見解をもとに、ついに上限額の引き下げとなりました。

10月の施行後、クラークカウンティの融資上限額は $287,500となりますが、現在の一戸建て中間価格を基準にすると、融資引き下げの影響はあまり見られないと思いますが、これから年末にかけて30万ドル前後の不動産物件をFHAローンをご利用してご購入を考えられている方は、融資額の変更が影響してくることが考えられます。

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「モーゲージレート4週連続で降下」

米国経済回復遅れが原因でしょうね！　FRBのベナーキ議長の経済発表で米国の経済回復と失業率が予想をかなり下回っているという懸念を示す内容が公表され、市場にはあまり良いニュースではなかったのですがが、モーゲージマーケットはこのようなニュースは大歓迎！　このような背景もあり、住宅ローンレートは４週連続で下降。

３０年固定ローンレートは平均 4.55%(年率ではない)、１５年固定では平均 3.75%(年率ではない)、5/1ハイブリット変動では、平均 3.35%(年率ではない)が現状。　これからも継続を続けるかどうかは経済動向によりますが、このような低金利の時期に不動産のご購入またはリファイナンスをされても良いかもしれませんね。

ご購入については、ご自宅／別荘もしくは投資物件に大きく分けられますが、投資物件の場合はただ不動産価格が下がっているから購入をするのではなく、投資リターンをお考えになられた上でご購入されることをお勧めいたします。
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「抵当保険（ＰＭＩまたはＭＩＰ）について」

今回は、融資比率８０％を超える場合、通常ローンに含まれる抵当保険 (PMI または MIP)について簡単に御説明させて頂きます。　コンベンショナルローンをご利用の場合、融資比率が80%を超えると通常PMIが毎月の支払いに含まれるのが一般的です。　勿論、ローンの種類により抵当保険がつかない場合もございます。　今回の質問は、「いつになったらこの保険の支払いが終わるのか？」についてお答えします。
通常、PMIは現在のローン残高が御購入時の購入金額または査定額の80%に達した場合、ホームオーナーより金融機関に申し出るとPMIがキャンセルとなります。　78%に達した場合には、金融機関より自動的にPMIキャンセルするということになっています。　しかし、その際には支払遅延が無く、査定が下がっていないといないということを条件にしている金融機関が多いですので、その内容をご利用の金融機関へご確認されることをお勧めします。　もしFHAローンをご利用の際には、キャンセルになる為の条件がコンベンショナルローンとは異なりますので、事前にご確認されることをお勧めします。

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「住宅ローンに必要な６項目」
東北関東大震災でお亡くなりになられた方々に謹んで哀悼の意を表し、被災された方々に心よりお見舞いを申し上げるとともに救済や支援に当る皆様の安全を祈願しております。
さて例年、春から夏にかけて不動産購入数が上昇しますが、その際に必要となる住宅ローン。
最近は『住宅ローン取得が更に困難になったの？』と尋ねられる機会が多いですので、住宅ローンの申請をされる場合には下記の６点を参考にされてみてはどうでしょうか？ご質問等ございましたら、ご一報下さい。

1. 現在の負債を減らすことも必要な場合がある事をご了承下さい。負債率は融資が受けられるかどうかを決定づける第一の適性検査でるプリクオリフィケーションプロセスの一つ。クレジットカードや自動車ローン等の負債プラス住居費が収入に占める割合は金融機関及びローンの種類ににより設定。

2. クレジットスコアー • レポート状況把握。スコアーも重要ですが、それ以上にレポートの内容が重要となります。ショートセールや自己破産申告等はスコアー自体にあまり影響が無く、620点前半に留まる場合がありますが、これらの場合はスコアーだけで融資可能という判断はできません。内容重視となりますので、予めこのようなスコアーとなった経緯等、色々と付随の書類が必要となります。ケースバイケースですので、ご確認されることをお勧めします。

3. 高額購入を控える。ローンプロセス中、クレジットチェックが最低２回行われますので、プロセス中にクレジットカード等で高額のご購入は控えるようにしましょう。これは、負債率が上昇してしまうと、融資を受けられなくなる場合が生じてしまうからです。

4. 頭金を増やす。これは融資比率が低い方が好ましいという事です。

5. 書類の文書化。身分証明として運転免許書やグリーンカードのコピー、資産証明としてバンクステートメントや定年積み立て金等の書類を２ヶ月分全頁ご用意下さい。

6. 上記６項目を問題なく事前に準備しておくと、購入プロセス中に慌てる事はないと思います。後は、忍耐のみ。　　
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「100％ファイナンス住宅ローンカンバック！」

もう2011年も第一四半期終わりに近づき、雇用統計、消費者物価指数共に上昇という結果が発表されています。　これが一般人の生活にも反映しているかという質問になると、ちょっと頭をかしげる方の数の方がまだまだ多いかもしれませんね。　しかしながら、2007年のリーマンショック以来、景気低迷はまだ続いているとはいえ、緩やかに回復しているという兆しが少しずつあちらこちらで見られるようになってきたのは確かです。

モーゲージについての回復の兆しというと、ようやく100%ファイナンスのカンバックが一番のニュースにあげられるでしょうね。　「100%ファイナンスなんて信じられない！」とおっしゃる方もいるでしょうが、金融機関の見解によると今回の100%モーゲージカンバックは不動産相場がほぼ底値であると判断した結果のようです。　何はともあれ、このニュースは景気回復の兆しの現れと共に、この機会にご自宅のご購入をお考えの方には耳寄りのニュースですね。
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「モーゲージエージェントライセンス規制強化」
オバマ政権下、ファイナンシャルマーケット規制強化が進む中、住宅ローン業界でも融資規定引締めだけではなく、モーゲージエージェントライセンス規制強化も遅ばせながら行われました。　ネバダ州エージェントライセンスは30時間のプリライセンスエジュケーション、Federal / Satat License Exams等が義務づけられエージェントの基礎知識教育強化が行われました。　この結果、不動産バブル時にはエージェント数36,700名を記録しましたが、現在は1,700名まで減少。このエージェント数減少の背景は、不動産市場長期低迷によるエージェントライセンス無効、新規制一環である国家／ネバダ州筆記試験不合格など様々でしょうが、このエージェント規制強化及びエージェント数減少は消費者にとってはプラスとなるニュースですね。

多くの人にとって住宅購入／モーゲージは一生でも高額の投資ですので、その重要なモーゲージを取り扱うエージェントのライセンスがあまり規制がなかったいう事実に問題があると思われますが、今回の規制強化により消費者も安心してモーゲージの知識と経験のあるエージェントに住宅ローンについて問い合わせをする機会ができたという訳です。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　2-6-11

「クロージングコストを401K、IRAから」
Q: 『リファイナンスをしたいんですが、クロージングコストを退職金積立口座(401K, IRAs)の一部で賄うことはできますか？』

A:『勿論ですよ』　その際に必要となる書類及び財産として計上できる上限額等について明記しておりますのでご参考にされてみて下さい。

留意点:

1. 退職金積立口座額を財産として計上する場合、その口座の最新のステートメントが必要です。　勿論ステートメントには借主となる方の氏名、現在のご住所、アカウント番号が全て明記されていることが原則です。　更に付随書類としてdistribution penalty (口座よりお金を引き出した場合にかかるペナルティーを示した書類)が必要になります。

2. 退職金口座額についてですが、全額を財産として計上することはできません。　モーゲージガイドラインでは、口座額の60%の額が上限となっています。(例: 口座額が$20,000の場合、$12,000を財産として計上することが可能)

3. 退職金口座額をクロージングコストに充てる際には、退職金口座から必要な額をご自身名義の銀行口座へ移行して頂きます。　その際に重要なことは、お金の流れを必ず文書化して頂くことです。　つまり退職金口座を取り扱っている会社よりご自身の口座へ送金した場合には、その会社より送金手続きをしたことを示す書類、そしてご自身の銀行口座の入金を示す書類が必要になります。

4. リファイナンスだけではなく不動産のご購入の際の頭金に退職金積立をご利用される方も数多くいらっしゃいますが、留意点としては上記　1 ～ 3をご参考にして頂ければ良いかと思います。

　　　　　　　　　 10-10

「FHA Mortgage Insurance Premiums 変更」

2010年10月４日以降にFHA ローンを申請される場合、現状のFHA Mortgage Insurance Premiums (抵当保険額) が変更になります。

ご存知の通りFHA Mortgage Insurance Premiums (抵当保険額)は、融資率が80%を超える場合、月々の返済支払に必ず含まれるものです。支払が滞りフォークロージャーになった場合に金融機関を守る保険とご理解頂ければよいかと思います。勿論、その保険は加入者である借主と共同借主が支払いを行い、融資を行う金融機関が被保険者となる訳です。

今回のFHA ローンに関する変更により借主が毎月お支払いされる抵当保険額が現状よりも1%引き上げられることにより借主の負担が増える結果となります。この度の変更の陰にはFHA ローンの不良債権数が上昇していることを意味しているのでしょうね。現在の抵当保険は、３０年固定のローンをご利用される場合、融資率が95%未満の場合、ローン額の0.5%が保険額に充てられていますが、2010年10月４日以降は1.5%となります。融資率95%以上の場合は、現状の0.55%より1.55%への引き上げとなります。

皆さんあまりご存知ではありませんが、15年固定をご利用される場合は、融資率が90%以下の場合抵当保険額は必要ありません。 91%以上の場合も0.25%となり30年固定と比較してもかなり低率を保っています。 15年固定をご利用になりますと30年固定よりも月々の返済額は増えますが、支払利息金利はかなり軽減できますし、15年で返済完了はすごく魅力的だと思います。

融資ガイドラインは頻繁に変更になりますので、不動産のご購入またはリファイナンスをお考えの際にはまずご一報下さい。

　　　　　　　　　　　　 9-10

「入金の文書化」

『ファイナンスに必要な額が口座に入っているのにどうして入金の確認をするの？』という質問が最近続きましたので、今回はこの『入金』について書いてみることにしました。

不動産ご購入またはリファインナンスに関わらず、住宅ローン申請の際に２ヶ月分のバンクステートメントを必ず提出して頂くことになっています。　勿論、必要な額が口座に入っているかどうかを確認する為に行われるプロセスの一つの理由なのですが、それ以上にどのような入金が行われているのかを確認するために行われているという事をご存知ですか？

給料の入金や税金の還付支払い等、出所のはっきりとした入金については問題ありませんが、高額のキャッシュまたはその他の入金がある場合、それがどのようなルートで入金されたのかを書類で証明する(書類の文書化)必要があります。

良くあるケースとしてレストランやカジノでお仕事をされている方の場合、チッップをまとめて入金されることが良くありますが、もしファイナンスをお考えであれば、前もってキャッシュを入金されそのキャッシュを口座に２ヶ月間寝かせたままの状態にし、その後の入金は控える事をお勧めします。

その他のケースとして日本からお金を融通される場合は、必ず銀行発行の海外送金依頼兼告知書を控えておくことをお勧めします。　入金の出所を文書で証明できない場合、そのバンクステートメントは資産証明としてご利用頂けない結果になりますが、、海外送金依頼兼告知書を控えておくことで、融通されたお金をギフトという形式で資産としてご利用頂く事が可能になります。

　　　　　　　　　　　　　5-10

「意図的なディフォルト」「抵当割れ物件」「recourse state」「クレジットレポート」

不動産バブルピーク時に６０万ドルで購入した物件の現在の評価額がなんと３０万ドルとなり資産価値がないと判断し、意図的に返済滞納をしフォークロージャーまわはショートセールを試みる「意図的なディフォルト」数が上昇。

抵当割れした物件の支払いを引き続き行うよりも「ディフォルト（債務不履行）」を選ぶホームオーナーが増えているが、その際にホームオーナーにかかってくる個人的な財政責任について考慮する必要がある。

依存の状態としてはネバタ州は「recourse state」となっている為フォークロージャーまたはショートセールで生じた金融機関の損失額をホームオーナーに請求できるようなシステムが存在する。　数年後コレクションエージェンシーから請求を要求する書類が届く可能性も考えられる。

州法により多少違いはあるが、一般的に第一抵当権保有金融機関は判決似る債務確定までに６ヶ月しか期間がないが、第二抵当は６年そして１０年徴収を行うことが出来る。　フォークロージャーになった物件の第一抵当保有金融機関が差額徴収を理由に訴訟を起こしたケースはないようだが、ショートセールはフォークロージャーとは全く異なる。　ショートセールは単に抵当権から開放される契約であり根本的な負債義務からは解放されない。

現在に至るまでラスベガスはフォークロージャーになった物件の第一抵当保有金融機関が差額徴収を理由に訴訟を起こしたケースはないようだが、ショートセールはフォークロージャーとは異なる。　ショートセールは単に抵当権から開放される契約であり、根本的な差額の夫妻義務からは解放されない為、差額徴収を理由に金融機関が訴訟を起こすケースが考えられる。　昨年、Ｇｏｌｄｍａｎ　Ｓａｃｈｓ　Ｇｒｏｕｐ系列金融機関が５０件のラスベガスホームオーナーを相手取り訴訟を起こしている事実も確認されている。

差額は訴訟だけでなく税務義務も生じる。　ショートセールによる一時的義務免除はクレジット決済に充てたりリファイナンスにより増額したモルゲージには適応されない。　ショートセールやフォークロージャーなどを考える場合には弁護士、会計士などのプロフェッショナルに相談が必要と考えられる。
　　　　　　 3-10

「米国在住のご両親や親戚の方の名義でご購入をお考えですか」

借主／共同借主に関する米国住宅ローン融資規定；
借主／共同借主
•           ソーシャルセキュリティー番号取得されている方
•           クレジットヒストリーのある方
•           グリーンカード／米国滞在許可のあるビザを取得されている方
•           米国での就業による所得又は何らかの所得（年金／リタイヤメント所得のある方
上記の借主／共同借主の条件を満たす方であれば、どの方でも米国で住宅ローン融資を受けることが可能です。

現在、日本在住でアメリカで所得が無いのだけど米国に在住されているご両親、ご親戚の方、友人の方の名義でご購入をお考えでいらっしゃる方も数多いかと思いますが、その場合にも融資に関しては問題ございません。
融資の一番重要な鍵となるのは借主／共同借主となる名義の方が住宅ローン規定に合うかどうかという審査が一番重要になります。　つまり借主／共同借主の方のクレジットスコアー／ヒストリーそして雇用•所得を基に返済能力があるかどうかということを審査しなければなりません。

２番目に重要と考えられることは、名義となる方が既に不動産を所有されているかどうか。　もし所有されている場合には、ご自宅ご購入をご利用頂けるかどうかの状況を判断しないといけません。

３番目に重要と考えられることは、名義となる方の所在地と不動産ご購入をお考えでいらっしゃる地区の位置関係です。　例えばネバダ州ラスベガスで不動産を御購入される場合、借主の方がカリフォルニアにお住まいの場合はセカンドホームご購入と見なされますので頭金もご購入金額の２０％必要になります。

ご購入はケースバイケースで判断しないといけませんので、ご質問等ございましたらご連絡下さい。

　　　　　　 2ー10

「クレジットヒストリーはクレジットスコアーよりも重要」

先月、ある方から「クレジットスコアーは680点あるし、銀行からプリアプルーバルレターがもらえたのに結局FHAローンが下りずに自宅購入ができなかった。」というお電話を頂きました。　そこでクレジットレポートを拝見させて頂いたところスコアーは本人がおっしゃる通り別に問題は無いのですが、ヒストリーが融資規定を満たしていないという事実が発覚しました。

クレジットスコアーに目を通すとスコアーは問題無し、2004年に破産申告も債務免除となっており問題無し、トレードライン(信頼口座 - クレジットカード、自動車返済支払、モルゲージ等)も数多くあり一見問題ないように見えたのですが、トレードラインに再度目を通すと、2004年に債務免除となった後のトレードラインの数が１つしか存在しないということが発覚。これが融資が下りなかった理由です。

この方については問題解決できた結果、債務免除後のトレードラインが融資規定を満たしていなくても融資を行う金融機関を見つけることができ現在、再度購入プロセスに入っています。最近、融資審査もかなり厳しくなっているのは事実ですが、このような融資が下りなかったという状況を避けるためにもモルゲージプリクオリファイ（融資規定に合うかどうかを審査する過程）の知識のあるローンエージェントにご相談されることをお勧めします。

今回のこのような事実を踏まえプリクオリファイをお考えの方は、下記のキーポイントをご参考にされてはどうでしょうか。

クレジットスコアー
FHA／VAローンの最低ラインは640点、コンベンショナルローンは740点

自己破産申告
過去に自己破産申告をした記録がクレジットレポートに残っていても融資可能。Bankruptcy discharge paperを必ずご用意下さい。

クレジットヒストリー
融資規定は最低12ヶ月間の支払歴のあるトレードラインが３つ必要です。これは借主、共同借主の方御両者共に同条件です。自己破産申告をされた方は、それ以前のトレードラインは支払実績としてご利用頂けないため債務免除となってから新しくトレードラインを３つ設けられることが必要になります。これらの新トレードラインが無いから融資が全く下りないという訳ではありませんが、審査はかなり厳しいですのでこのような状況の方はまずご相談下さい。

　　　　　　　　 2-10

Mihoko Blevins
Licensed Mortgage Consultant
ライセンス - カリフォルニア州、ネバダ州、アリゾナ州、テキサス州

Mountain View Mortgage
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